La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) est une formalité incontournable dans toute vente immobilière concernant un bien situé en zone de préemption. Si elle semble simple en apparence, elle mobilise pourtant une rigueur administrative précise. Une erreur dans cette démarche peut entraîner des retards significatifs, voire compromettre la vente. Voici les trois fautes les plus fréquentes commises par les notaires lors du traitement d’une DIA et les moyens de les éviter.
Déposer une DIA incomplète ou erronée
La première erreur est aussi la plus répandue : remplir une DIA sans toutes les informations requises ou avec des incohérences. Cela concerne notamment :
- Une mauvaise désignation cadastrale du bien ;
- L’omission des servitudes ou d’une division en cours ;
- Une adresse approximative ou mal référencée ;
- Une erreur dans le prix de vente ou la nature du bien (logement, local, terrain, etc.).
Une DIA erronée ou incomplète déclenche une demande de pièces complémentaires de la part de la collectivité, ce qui suspend le délai de deux mois pour se prononcer. Le processus redémarre une fois les informations complètes reçues. Résultat : des délais allongés de plusieurs semaines et un risque de désengagement de l’acquéreur.
Bon réflexe :
S’assurer que la DIA est parfaitement cohérente avec l’avant-contrat, les plans, le titre de propriété et le PLU. Un contrôle minutieux en amont permet d’éviter toute relance.
Négliger la vérification du droit de préemption
Autre erreur fréquente : ne pas vérifier si le bien est soumis à un DPU (Droit de Préemption Urbain) avant la rédaction de l’avant-contrat. Cette vérification est pourtant essentielle pour :
- Anticiper les délais de traitement ;
- Informer correctement les parties ;
- Adapter le contenu de la promesse ou du compromis.
Par méconnaissance du secteur ou par automatisme, certains notaires déposent une DIA alors même qu’aucun droit de préemption n’est en vigueur. Inversement, il peut arriver qu’on oublie totalement la DIA dans une zone concernée.
Bon réflexe :
Consulter systématiquement le Plan Local d’Urbanisme (PLU), les arrêtés municipaux ou intercommunaux, et interroger le service urbanisme avant tout dépôt de DIA. La présence d’un DPU simple ou renforcé doit être clairement identifiée.
Mal encadrer contractuellement le processus de préemption
La troisième erreur tient à l’insuffisance des clauses liées au droit de préemption dans les avant-contrats. Il est indispensable de prévoir une clause spécifique qui :
- Mentionne le caractère suspensif de l’absence de préemption ;
- Indique les conséquences si la commune exerce son droit ;
- Fixe une durée claire pour la levée de condition.
En l’absence de cette clause, le vendeur et l’acheteur peuvent se retrouver dans une situation floue, notamment en cas de préemption ou de retard de réponse de la collectivité.
Bon réflexe :
Insérer une condition suspensive liée à l’absence d’exercice du droit de préemption dans tout compromis ou promesse de vente. Cette clause permet de sécuriser la vente juridiquement et d’éviter tout litige ultérieur.
Conclusion
Si la DIA est une procédure courante dans la pratique notariale, elle n’est pas dénuée de risques. Les erreurs les plus fréquentes — dépôt incomplet, absence de vérification préalable, défaut de clause adaptée — peuvent entraîner des retards et fragiliser la transaction. Une attention rigoureuse à ces trois points permet non seulement de fluidifier la vente, mais aussi d’offrir aux clients un conseil fiable et réactif dans un contexte souvent contraint par les délais.