Note de RenseignementS
d’Urbanisme
(NRU)

Qu’est-ce qu’une Note de Renseignement d’Urbanisme (NRU) ?

 

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) a été créée par la circulaire du 13 décembre 1950. Ce document administratif à valeur informative n’octroie aucune garantie ni aucun droit.

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) est nécessaire lors de la vente d’une propriété sans modification de son état pour connaitre les différentes servitudes et formalités à accomplir grevant l’immeuble et la situation par rapport aux dispositions d’urbanisme. Elle est établie par des cabinets d’urbanisme privés ou de géomètres experts pour informer sur l’état du droit qui s’applique à un terrain en matière d’urbanisme.

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) est annexée à un acte notarié.

Elle ne tire pas de conclusions sur la possibilité de construire ou non.

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) est devenue un simple document d’information à partir de la réforme de l’Urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) se distingue du certificat d’urbanisme (CU) qui est légiféré par le Code de l’Urbanisme. En effet, contrairement au certificat d’urbanisme (CU) qui est un acte créateur de droit, la rédaction de la note de renseignements d’urbanisme (NRU) est totalement libre.

De plus, elle n’a aucune durée de validité à l’instar du certificat d’urbanisme (qui protège le demandeur pendant une période de 18 mois). Les renseignements donnés dans la note de renseignements d’urbanisme (NRU) sont valables au moment de sa délivrance. Elle ne peut être tacite comme le certificat d’urbanisme (CU).

La rapidité d’obtention d’une note de renseignements d’urbanisme (NRU) par rapport à un certificat d’urbanisme (CU) permet aux notaires une meilleure adaptabilité et flexibilité.

Notre Cabinet TBR – Tombarel travaille en étroite collaboration avec les services producteurs de données, permettant d’être très réactif. Nous délivrons la note de renseignements d’urbanisme (NRU) dans un délai allant de 5 minutes à quelques jours en fonction de la complexité des renseignements à fournir et de l’urgence de la situation.

 

Quel est le contenu de notre Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU) ?

De manière générale, la note de renseignements d’urbanisme (NRU) contient des informations relatives aux :

•  règles d’urbanisme, inscrites dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dont notamment le zonage, les servitudes d’alignements, réserves foncières etc.
• droits de préemption (Simple, Renforcé, ZAD, DPENS, DP Fonds de commerce, SAFER etc.)
• servitudes d’utilité publique (SUP)
• risques
• opérations d’aménagement public
• servitudes ou informations annexes

 

L’entreprise TBR décline ses NRU en deux grandes parties :

• les informations générales de la commune
• les renseignements se référant à l’immeuble

 

Les informations générales de la commune :

Le plomb

Dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 et dans le cadre d’un projet de contrat de location ou de promesse de vente, le vendeur d’un logement ou bailleur doit prendre l’initiative de faire réaliser le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) du lieu d’habitation,

Le CREP doit être impérativement réalisé́ avant la mise en vente ou location du logement pour être remis au candidat acquéreur ou locataire. Les logements construits à une date ultérieure au 1er janvier 1949 ainsi que les locaux commerciaux ou professionnels ne sont donc pas concernés par ce diagnostic.

 

Les termites et mérules

• Les insectes xylophages, et les termites qui sont des insectes essentiellement souterrains, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction contenant de la cellulose.

Ils deviennent indésirables dans les constructions qu’ils peuvent mettre en péril par leur activité en affectant la qualité d’usage et la structure.

La réglementation concernant les termites est reprise dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Un dispositif fixe les responsabilités de chacun et prescrit une obligation de déclaration des foyers infestés et des mesures d’éradication dans les zones infestées mais également des obligations en cas de vente, démolition ou construction.

 

• La mérule est un champignon. Elle s’attaque aux bois des constructions, notamment aux charpentes et menuiseries des bâtiments humides et mal aérées.

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, instaure un dispositif pour lutter contre le développement de la mérule dans l’habitat. Ces dispositions sont insérées aux articles L 133.7 à L 133.9 du Code de la construction et de l’habitation.

Ce dispositif repose sur l’obligation de déclaration en mairie des immeubles bâtis infestés par la mérule, sur la délimitation, au niveau départemental, des zones de présence d’un risque de mérule mais également des obligations en cas de vente, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

 

L’amiante

L’amiante est un matériau naturel fibreux utilisé dans de nombreux domaines dont la construction. Il a été reconnu comme cancérigène.

Depuis 1978, son usage a été restreint en France pour être totalement interdit en 1997. Un dispositif a même été lancé en 1996, puis il a été intégré dans le Code de Santé Publique.

Il consiste à prescrire un repérage afin d’éviter des situations à risque et à responsabiliser les propriétaires à la mise en place de ces mesures.. Ce dispositif permet aussi de faire jouer un rôle clef aux différents acteurs de la prévention pour faire appliquer la réglementation en rendant obligatoire l’information au travers de documents techniques.

 

Le radon

Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle qui est présent en tout point du territoire à des concentrations variables selon les régions. Son inhalation augmente le risque de cancer du poumon. Dans l’air extérieur sa concentration est faible mais elle peut être élevée dans les lieux fermés en contact avec le sol et dans les bâtiments.

Au niveau européen, la Directive 2013/59/EURATOM du 5 décembre 2013 a introduit de nouvelles obligations vis-à-vis de la gestion de ce risque :

• La fixation d’un niveau de référence à 300 Bq/m3 pour tout type de construction,
• Un encouragement au recensement des bâtiments dépassant ce seuil,
• La mise en place d’information et de nouvelles stratégies de gestion du risque radon,
• La prévention à l’entrée du radon dans les bâtiments neufs,
• L’obligation de disposer d’un programme national d’action.

 

La taxe forfaitaire

L’entreprise TBR informe les  deux taxes forfaitaires :

• la taxe 1529
• la taxe nonie 1605

La taxe 1529 se traduit par une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible (article 1529 du CGI).

Cette taxe est instituée et perçue par la commune (date de délibération et date d’effet).

La taxe nonie 1605 est instituée par l’Etat sur toutes les communes de France pour la vente de terrains nus rendus constructibles.

 

Les risques majeurs

Les risques majeurs sont la possibilité d’un événement d’origine naturelle ou anthropique, dont les effets peuvent mettre en jeu un grand nombre de personnes, d’occasionner des dommages importants et de dépasser les capacités de réaction de la société.

Ils sont caractérisés par leur énorme gravité et leur faible fréquence. De manière générale, un risque majeur est la confrontation d’un aléa avec des enjeux.

Plusieurs acteurs travaillent pour coordonner la prévention des risques majeurs qui s’inscrit dans une logique de développement durable.

 

Les PPR

Le Plan de Prévention des Risques (PPR) est un dossier réglementaire de prévention. Les zones de risques et la réglementation qui s’y attache sont connues dans le Plan de Prévention des Risques (PPR). Il constitue une Servitude d’Utilité Publique (SUP). Sa réglementation contraint la constructibilité allant jusqu’à interdire de construire ou à construire sous conditions. Certaines zones (dites blanches) sont constructibles sans conditions.

Les risques à prendre en compte peuvent être naturels (inondation, incendie feu de forêt, mouvement de terrain etc.) ou anthropiques, technologiques, miniers.
Le Plan de Prévention des Risques (PPR) est réalisé par l’Etat à l’échelle communale.

 

La sismicité

Le zonage sismique en France est en vigueur depuis le 1er mai 2011 (article D563-8-1 du Code de l’Environnement). Il s’établit à l’échelle communale et repose sur une analyse probabiliste de l’aléa.

Des règles de constructions parasismiques sont mises en place par la publication de plusieurs arrêtés.

 

L’habitat

Des outils de planification (comme le PIG ou l’OPAH) sont utilisés par les autorités publiques pour organiser et réguler les politiques du logement.

Le Programme d’Intérêt Général (PIG) est un programme d’action qui vise à résoudre les problèmes de l’habitat existant. L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) est une convention commune entre plusieurs acteurs publics-privés qui a un but opérationnel et s’applique sur des zones précises comme des quartiers ou îlots.

 

Les renseignements se référant à l’immeuble :

PLU / PLUi / RNU

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) constitue le principal document de planification à l’échelle communale.

Depuis la loi Solidarité Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) remplace le Plan d’Occupation du Sol (POS). Il définit les grands objectifs en terme d’aménagement sur la commune, prévoit les zones constructibles, la protection des espaces naturels et les principes de constructibilité (coefficient d’emprise au sol, hauteur des constructions etc.).

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) comprend :

• le rapport de présentation
• le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
• les orientations d’aménagement et programmation (OAP)
• le zonage et les documents graphiques du règlement
• le règlement
• les annexes

Le zonage du Plan Local d’Urbanisme (PLU) a évolué depuis la loi SRU. Il compte désormais quatre types de zones :

• les zones urbaines (U)
• les zones à urbaniser (AU)
• les zones agricoles (A)
• les zones naturelles (N)

 

La Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU) reprend les informations issues du Plan Local d’Urbanisme (PLU) comme le zonage, les prescriptions réglementaires, les emplacements réservés etc.

La composition du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est similaire à celle du PLU sauf qu’il s’établit sur un territoire supracommunal.

La loi Grenelle II proposait de généraliser les PLUi sans les rendre obligatoires. Plus tard, la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) transfère la compétence “PLU” des communes vers les intercommunalités, ce qui va progressivement amener à la création de nouveaux PLUi.

Le Règlement National d’Urbanisme (RNU) s’applique dans les communes ne disposant ni d’un PLU ni d’une carte communale pour réglementer la construction. Il suit des règles d’urbanisme générales codifiées aux articles R111-1 et R111-24 du Code de l’Urbanisme.

La loi ALUR impose que les POS qui ne sont pas passés en PLU au 31 mars 2015 deviennent caducs et la commune est soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU). Cette caducité a été repoussée au 27 mars 2017 si les PLU avaient été prescrits avant cette période.

 

Droit de Préemption

Le droit de préemption est défini par “l’avantage qui est donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un droit ou d’un bien pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier”.

Les bénéficiaires du droit de préemption sont généralement les collectivités locales mais ils peuvent être également, par délégation de ce droit de préemption, des aménageurs ou des organismes liés à l’habitat ou l’urbanisme.

Pour faire appliquer ce droit, des périmètres de préemption sont instaurés par les pouvoirs publics.

Si un bien proposé à la vente est situé dans une zone de préemption, il doit faire l’objet auprès du titulaire du droit de préemption d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). On parle notamment de “purger” le droit de préemption. Le bénéficiaire pourra alors faire valoir ses droits pour la réalisation d’opérations d’intérêt général prévues dans la délibération.

Il existe plusieurs droits de préemption :

• Droit de Préemption Urbain Simple (DPUS) ou Renforcé (DPUR)
• Droit de Préemption de l’Espace Naturel Sensible (DPENS)
• Zone d’Aménagement Différé (ZAD)
• Droit de préemption des fonds de commerce et baux commerciaux / Droit de Préemption Commercial (DPC) ou Économique (DPE)
• Droit de préemption de la SAFER

Dès la réception de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), la collectivité dispose de deux mois (trois mois pour l’Espace Naturel Sensible) pour répondre au propriétaire sur son intention de préempter. L’absence de réponse équivaut à une renonciation.

 

Servitude d’alignement

La servitude d’alignement institue que toute construction doit se placer derrière la ligne prévue par le plan d’alignement. L’objectif de cette disposition est d’élargir et de moderniser les voies publiques sans avoir recours à l’expropriation.

Dans la Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU), la servitude d’alignement a une importance capitale car il peut y avoir un transfert de propriété à l’autorité gestionnaire.

Les principales réglementations relatives à l’alignement sont présentes dans le Code la voirie routière.

Par convention, les emplacements réservés pour l’aménagement et la réalisation de voirie sont repris au niveau de la servitude d’alignement dans la Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU).

 

Servitudes d’Utilité Publique (SUP)

Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP) sont des charges qui s’appliquent de plein droit sur un immeuble. Ce sont des limitations administratives au droit de propriété au bénéfice d’un tiers et instaurées par une autorité publique.

Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP) s’imposent aux documents d’urbanisme et doivent être annexés au Plan Local d’Urbanisme (PLU). Elles sont, de ce fait, opposables aux autorisations de construire.

Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP) sont catégorisées en quatre classes par le Code de l’Urbanisme (R126-1) : les servitudes patrimoniales, les servitudes relatives à l’utilisation de ressources et équipements, les servitudes relatives à la salubrité et sécurité publique et les servitudes de défense nationale.

Les Plans de Prévention des Risques (PPR) naturels, technologiques, miniers prévisibles sont également des Servitudes d’Utilité Publique (SUP).

 

Risques

Un risque est une notion complexe qui se définit notamment par la probabilité d’occurrence d’un aléa.

Dans la Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU), les Plan de Préventions des Risques (PPR) donnent le plus souvent l’information sur l’exposition du bien aux risques.

Des plans issus d’études techniques (aléa incendie feu de forêt, inondation, minier etc.), se trouvant pour la plupart du temps dans les annexes du PLU, viennent compléter le renseignement dans ce domaine.

 

Opérations d’aménagement public

Les opérations d’aménagement public sont représentées par des périmètres d’actions, qui entraînent des prescriptions ou interdictions réglementaires.

Ces dispositifs multiscalaires ont des répercussions en termes de planification et d’urbanisme sur les communes.

 

Informations diverses liées à la NRU

Afin d’être le plus complet possible en matière de renseignements, nos experts en urbanisme réglementaire informent également les clients des informations géographiques liées à l’urbanisme qui impactent la parcelle.