Une réponse négative à une DIA, c’est souvent la douche froide. La mairie décide d’exercer son droit de préemption, et la vente que vous pensiez finaliser s’effondre. Pourtant, un refus de préemption n’est pas toujours une fatalité, et il existe plusieurs pistes pour sauver la transaction, ou à défaut, la reconfigurer intelligemment.
Voici les bons réflexes à adopter si une collectivité préempte un bien en cours de vente.
Pourquoi une collectivité refuse-t-elle une vente ?
Le refus de vente, ou plus précisément l’exercice du droit de préemption, intervient quand la commune ou l’intercommunalité souhaite acheter le bien à la place de l’acquéreur initial.
Les raisons peuvent être multiples :
- Création de logements sociaux
- Réhabilitation urbaine
- Réserves foncières pour de futurs projets
- Préservation de la mixité sociale
La mairie n’a pas l’obligation de détailler son projet, mais elle doit respecter des conditions de forme et de fond : décision dans les délais, motivation de l’acte, notification claire au vendeur.
- Vérifier la régularité de la procédure
Avant toute chose, il est essentiel de vérifier si la décision de préemption est bien légale. Plusieurs points doivent être passés en revue :
- La réponse a-t-elle été envoyée dans le délai légal de deux mois après réception de la DIA ?
- La décision est-elle suffisamment motivée ?
- Le prix mentionné est-il cohérent avec le prix de vente initialement convenu ?
- Le signataire de la décision est-il compétent ?
En cas de doute, un recours gracieux ou contentieux peut être envisagé. Il est souvent possible de contester une décision irrégulière dans un délai de deux mois.
- Entrer en contact avec la mairie
Dans certaines situations, un dialogue peut permettre de débloquer la situation. Plusieurs scénarios sont possibles :
- Une négociation sur le prix si la mairie propose un montant inférieur au prix de vente initial
- La présentation du projet de l’acquéreur, qui pourrait répondre aux objectifs de la collectivité
- Une demande de désistement si la commune ne souhaite plus réellement acheter mais maintient sa position par défaut
Il est conseillé que ce type d’échange se fasse par écrit ou via un professionnel tiers, pour sécuriser les discussions.
- Envisager une vente différée ou partielle
Lorsque la mairie n’est intéressée que par une partie du bien, ou souhaite intervenir dans un délai ultérieur, il peut être judicieux de proposer des ajustements :
- Vente partielle du bien
- Découpage du terrain ou du lot
- Reprise de la procédure après expiration du droit de préemption
Ces options nécessitent souvent un travail de rédaction spécifique et un accord des parties, mais elles permettent de ne pas abandonner totalement l’opération.
- Faire appel à un cabinet d’urbanisme spécialisé comme le notre
En cas de doute ou de blocage administratif, le recours à un cabinet indépendant peut vous faire gagner un temps précieux. Ce type d’intervenant est en mesure de :
- Vérifier la légalité de la décision prise
- Contacter les services techniques de la collectivité
- Proposer des alternatives ou solutions de repli
- Fournir des documents justificatifs à joindre à l’acte
Cela peut aussi rassurer vos clients en montrant que la situation est encadrée.
- Et si la vente ne peut vraiment pas se faire ?
Il faut parfois envisager le pire. Si la décision de préemption est conforme et ferme, la vente ne peut aboutir. Dans ce cas :
- Le compromis devient caduc, les sommes versées sont restituées à l’acquéreur
- Le vendeur peut rechercher un autre acquéreur pour un bien différent
- Le notaire doit conserver une preuve de la décision de préemption dans son dossier
Pour l’avenir, mieux vaut anticiper en identifiant les zones soumises à préemption dès l’ouverture du dossier, et en ajoutant des clauses adaptées dans les avant-contrats.
Conclusion
Une préemption peut surprendre et frustrer, mais ce n’est pas forcément la fin de la vente. Une bonne lecture juridique, une communication efficace avec la mairie et, si besoin, le recours à un accompagnement extérieur peuvent permettre de débloquer la situation. Ne subissez pas, agissez avec méthode et anticipation.